经建观点 | 疫情下房屋租赁相关法律问题

自新冠肺炎疫情爆发以来,各省市纷纷启动突发公共卫生事件一级响应,实行严格的防控措施。为阻断病毒传播,各地政府根据当地疫情态势相继出台了防控措施,企业的经营、个人的社会生活都不可避免的受到了影响。其中,房屋租赁合同是受疫情影响较大的合同类型。自三月以来,除湖北地区以外30个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团新增病例持续走低,伴随着各行各业开始陆续恢复生产经营,特在此跟大家交流探讨疫情期间的房屋租赁纠纷化解话题。

 

律师解答

 

01 本次疫情构成不可抗力,承租人是否有权向出租人要求解除合同?



一、有约定,从约定

首先,需要考察双方在签署合同时,是否将“不可抗力”的出现作为合同解除的合法情形,有没有在不可抗力的基础上,附加诸如“合同确实无法履行、合同目的无法实现”的条件,进而再根据实际情况作出判断。

 

二、在合同无约定情形下,需要结合具体情况作出判断

根据《合同法》第94条规定,因不可抗力致使合同目的无法实现的,当事人可以解除合同。但解约的前提必须是不可抗力导致“合同目的无法实现”,而不是部分影响合同履行,或导致合同暂时无法履行。

具体到商业租赁合同关系中,承租人如在疫情管制期间提出解除合同,应当结合承租人所属行业、当地政府的行政措施的影响等多重因素综合判断:

1. 餐饮行业、电影院、游戏厅、KTV等休闲娱乐行业,以及亲子、教培行业,以及服装、家电零售行业,其经营场地作为公共场所,受政府强制或建议在疫情发生期间必须关闭门店、停止营业,有可能被认定为合同暂时无法履行;

2. 零售行业类似超市、药店等售卖人民生活需要所必须的物品,其经营所受影响较小,即便经政府要求暂停营业,也仅可能被认定为合同暂时无法履行。

 

通常情况下,可以按照以下情形处理:

1)疫情对合同履行没有影响或者影响较小,合同仍可继续履行的,应当继续履行合同。

2)疫情对合同履行具有重大影响,继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,提出变更、解除合同的,根据公平原则,结合案件的实际情况确定。

3)因疫情影响或因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行、合同目的不能实现,可以依法解除合同。

 

02 若继续履行合同,承租人是否有权主张减免租金?

 

参考“非典”疫情期间的人民法院判决,大部分法院依据不可抗力及情势变更原则支持了承租人部分减免租金的诉求,并参照双方公平原则确定减免方案。因此我们认为疫情期间承租方所提出的关于租金减免受到法院支持看可能性较大,租金减免期间,一般参考国家或地方颁布的相关禁令及解封时间,再依据不同的行业情况酌情判定。

承租人可以先确定承租商铺性质,并查询当地有无相关租金减免政策,再看自己是否符合减免条件;若不满足减免租金的条件,则可以根据自己的实际受损情况,与出租方洽商租金减免问题。同时,应注意相关证据的收集与留存,以备日后可能进行的诉讼所用。

 

 

03 疫情发生在免租期间(例如装修期间),承租人可否以疫情为由要求出租人延长免租期?

 

先看合同是否对此有所涉及,有约定,从约定。

 

如没有约定,承租人的相关请求就会有所争议,但任何一方不能强迫另一方接受减免或不减免的意见。我个人的意见是,这个免租期是租赁合同双方对于装修期承租人无法正常利用房屋经营而做出的特殊约定,对出租人而言是一种让利,对承租人而言是一种租赁权益。而在疫情期间,承租人显然是无法正常利用房屋开展装修的,疫情结束后,自然也要延长装修期间完成装修。而免租期如果不能顺延,将导致其间接承担了疫情带来的不利后果,对合同履行产生不公平的效果。

因此,建议租赁合同双方对此友好协商,重新商定装修期的延长,或免租期的延长问题。如发生争议的,可以通过人民法院据实进行裁决。