经建观点 | 风险隐瞒行为是否排除责任限制型条款的适用

责任限制条款是免责条款的一种特殊形式,是指当事人约定的用以限制其未来合同责任的条款。

责任限制条款的应当具备以下要件:

1.必须是双方当事人真实的意思表示;
2.必须经双方当事人协商同意;
3.必须符合社会公共利益要求;
4.必须合理分配双方当时人之间的权益与风险;
5.必须予以说明的格式合同免责条款,其提供者必须尽说明义务。

案情介绍:

甲乙双方签订商品房预售合同,购买位于上海市奉贤区的一处房产,合同中除约定了商品房预售合同必备的主要内容外,还约定“甲方定于2015年12月31日将该房屋交付给乙方,除不可抗力及其他甲方难以预计的客观情况外,客观情况包括但不限于非因甲方原因导致的以下情况:供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误、规划调整导致的工程推延、政府政策变化等。”及“如遇不可抗力,本合同对于交房、大产权取得及小产权申领约定的时间相应顺延;本合同所指不可抗力的范围包括自然灾害、动乱、恶劣天气、政府行为、因市政配套的批准与安装、重大工程技术难题以及其他无法预见、无法避免或控制、无法克服的时间和情况。”

后该甲方延期交付商品房。法院查明,在签订商品房买卖合同时,该商品房的交付已产生现实的延误风险,即该甲方在签订商品房买卖合同时已预知延期交付的风险,在此情形下签订的责任限制条款,仍应承担迟延履行的责任。


责任限制型格式条款本质上是一种风险转移的约定,根据诚实信用原则,在签约时,经营者除了需要对条款内容进行重点提示,还应当对免责范围内已经显露的重大风险进行如实告知,以保护相对人的信赖利益。经营者故意隐瞒重大风险,造成相对人在信息不对称的情况下达成免责合意,应当认定相对人的真实意思表示中不包括承担被隐瞒的重大风险,免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定风险。
——最高人民法院裁判摘要


相关法律条文:

《中华人民共和国合同法》第一百二十五条 当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所适用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。